Les SCPI européennes : optimisations

Vous vous demandez peut-être ce que c’est et pourquoi c’est intéressant. Pas de panique, je vais tout vous expliquer dans ce billet de blog !

Une SCPI, c’est une Société Civile de Placement Immobilier. C’est un type de placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter ni à gérer des biens. En effet, la SCPI collecte des fonds auprès des épargnants et les investit dans des immeubles de bureaux, de commerces, de logements, etc. Les épargnants deviennent alors associés de la SCPI et perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur part. On appelle cela l’immobilier papier.

Les SCPI européennes

Mais alors, qu’est-ce qu’une SCPI européenne ? C’est tout simplement une SCPI qui investit dans des biens immobiliers situés dans différents pays d’Europe. Cela présente plusieurs avantages :

→ La diversification géographique permet de réduire le risque lié à la conjoncture économique ou politique d’un seul pays.

→ La diversification sectorielle permet de profiter des opportunités offertes par les différents marchés immobiliers européens, qui ne sont pas tous au même stade de développement.

→ La diversification monétaire permet de bénéficier des fluctuations des taux de change entre l’euro et les autres devises européennes.

Les avantages fiscaux

Au delà de la diversification de vos actifs citée précédemment, l’intérêt du SCPI est la non-imposition aux prélèvements obligatoires de 17,2%. Quant à l’IR lui-même, une partie est réglée directement à l’étranger, vous percevez des dividendes nets, l’état Français vous prélèvera la différence entre l’impôt payé à l’étranger et l’impôt à payer en France.

Par exemple, admettons que votre tranche marginale soit à 30%, vous ne paierez aucun prélèvement social (17,2%), 15% seront réglés en Allemagne, 15% seront réglés en France. Tout est automatisé via les déclarations faites par les SCPI. Donc quand une SCPI européenne propose un rendement net à 5% (la part à l’étranger est déjà payée), cela signifie que vous n’aurez qu’à régler 15% d’impôts, soit un rendement final à 4,25%. Ce rendement est impossible à reproduire en France sauf en LMNP, ou via l’acquisition d’immeubles entiers.

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Encore plus loin ?

SCI (ou SARL ou SAS) à l’IS

Une autre optimisation est possible. Si vous mettez en place une SCI à l’IS et vous achetez vos titres via la SCI, vous ne paierez aucun impôt supplémentaire (hors ceux déjà versés à l’étranger). Votre rendement sera donc de 5% avant versement sous forme de dividendes (imposés à 30%). Alors pourquoi faire ainsi ? Cette méthode peut être très intéressante pour un foyer très fortement taxé (à 30%, c’est non intéressant), ou si vous souhaitez constituer un patrimoine long terme enfermé au sein d’une SCI où les loyers financent de nouvelles parts.

Usufruit dans une SCI (ou SARL ou SAS) à l’IS

Lorsque vous achetez des parts démembrées au sein d’une SCPI, il est possible d’acquérir uniquement l’usufruit, soit le droit d’obtenir des loyers pendant une période fixée au moment de l’acquisition. Prenons l’exemple de Coeur d’Europe (SCPI Européenne en Belgique et Espagne au moment où je vous parle), pour obtenir le droit de recevoir des loyers pendant 9 ans, le coût d’une part est égal à 30%. Pendant 9 ans, vous recevrez 6% par an pour un coût de 30% par part.

Calculons…

Non démembrée : une part vaut 2000€. 5 parts valent 10000€. Votre rendement est de 6% x 10000 € x 9 = 5400 € en 9 ans (sans actualisation).

Part démembrée : une part vaut 2000 x 30%, soit 600€. 5 parts démembrés = 3000€. Donc si vous placez la même somme, soit 10000€, vous obtenez environ 18 parts. Votre rendement est de 6% x (18×2000€) x 9 = 19440 en 9 ans (sans actualisation). A ce montant, vous enlevez les 10000€ (car vous perdez votre droit de percevoir des loyers après 9 ans), soit un rendement de 19440 – 10000 = 9440€

Dans un cas, vous recevrez 5400€, dans l’autre 9440€. Attention néanmoins, une SCPI peut subir des “accidents”, rien ne vous garantit que vous recevrez 6% par an…

Allons encore plus loin…

A la limite de l’abus de droit mais apparemment 100% légal à condition d’avoir déjà une structure en place. Achetez vos parts démembrées, usufruit exclusivement. Si vous avez déjà une SCI à l’IS ou une holding pour une autre activité, placez votre trésorerie dans des parts de SCPI européennes.

L’usufruit s’amortit dans vos comptes, vous réduirez donc l’IS payé. Vous recevrez vos loyers mois après mois. Tout va bien !

Là où ça devient très intéressant, c’est que vous diminuez d’une part votre IS grâce à l’amortissement des parts et vous recevrez un revenu non imposable !

Reprenons l’exemple précédent avec une société dégageant un résultat fiscal (et comptable) de 50 000€ imposés à 25%.

→ 10 000€ s’amortissent sur 9 ans, soit 1 111€ par an. Votre résultat fiscal passe à 48 889€ par an. En contre partie, vous recevez l’équivalent de 19 440 € net sur 9 ans, soit 2 160€ net par an. Votre résultat comptable est désormais de 51 049€ par an et vous payez votre IS sur la base de 48 889€ ! Je vous laisse imaginer l’optimisation possible avec une somme 10 fois supérieure, voire 20 fois supérieure… Avec 100000€ investis, soit l’équivalent de 2 années fiscales, votre résultat fiscal sera d’environ 40 000€ et le résultat comptable de 60 000€.. plus vous placerez de la trésorerie, plus vous finirez par gagner des revenus financiers, et plus vous transformerez les revenus de votre activité principale en une activité 100% non taxée en France.

Conclusion

La SCPI européenne est donc un placement attractif pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine et à optimiser leur rendement. Bien sûr, il faut être conscient des risques inhérents à ce type d’investissement, comme la volatilité des marchés, la fiscalité locale ou les frais de gestion. Mais si vous êtes bien informé et accompagné, la SCPI européenne peut être une excellente opportunité !